我國房地產市場進入存量房時代:二手房交易量超過新房 地產 利率 通貨膨脹_新浪財經_新浪網 高雄法國台北

  【民生固收】利率下行與存量房代

  一、高雄婚紗推薦傢的利率下行之

  二十世80年代起,美、英、日本和等高雄婚紗推薦傢的利率始入下行周期,券市步入期大牛市。就10年期收益率看,美在1981年10月到最高峰15.15%,之後一路下行,截至今年7月7日跌至1.35%。英1974年到1981年都保持超10%的高收益率水平,1981年11月到峰值15.72%後一路震下行,到今年7月4日降至0.98%的低位。日本10年期收益率同在1980年4月到10%高位後持下行,中在90年代泡沫破裂前有所反復,但下行,今年初宣佈行利率後,目前10年期收益率已到-0.26%。政府2000年10月第一次行10年期,收益率6.56%,到今年6月收於1.62%;而高雄婚紗推薦的存款利率看,利率水平1980年的19.5%下降到今年5月的1.54%。

  也就是,80年代後些傢始了期的利率下行之旅。那麼,什麼是利率期下行的基因?

  二、存量房與利率的相呼

  不可忽略的一特征是,些高雄婚紗推薦傢都80年代起入了存量房代。

  美存量房市1950年始蓬勃展,1980年後日成熟。美新建房在上世40年代大量完工,房屋自有率超了60%,房屋存量逐於定。二十世50年代後美入了逆城市化的人口流期,大量存量房屋始流通,80年代始二手房市快速展起。目前,二手房市成交量早已超新建房市,99年-09年二手房交易量已定在新建房售量的5倍以上,09年之後突破10倍。

  英二手房交易市也於二十世80年代始崛起。80年代之前,由於英多房屋都政府所建,居民房屋自有率低。1983年英住房制度改革,高雄婚紗推薦的房屋廉價出售150萬工人傢庭,房屋自有率始大幅度上,1991年到67%。房屋自有率的提高,英存量房市也逐步展起,存量房代替新房成房地市的主。

  日本政策扶持房屋化建,存量房市逐展。1966年,了推住宅的化展,日本政府出台了《住宅建劃法》,日本房屋建量及助目制了五年劃。1965年-1970年,日本平均每年建造110多萬套住宅,1968年全日本住宅量已超了傢庭。80年代後,由於房屋存量不提升,二手房交易市日活。截至2016年1月首都圈二手公寓成交量已到新建公寓的30倍以上,再史新高。

  自80年代起房屋供量和房屋存量大幅提升,存量房市快速展。1970年後,政府出台了大量住房供控政策,公住宅成推住宅建的主力量。1981年,政府立了民住宅基金以解建金不足。1988年,政府再次佈《200萬住宅建劃》(1988-1992),刺激住房供量大幅提升。房屋建量的累緻房屋存量1980年的531.9萬套也大幅提升至2014年的1942.9萬套,增了2.65倍。大量的存量房屋了二手房交易市的蓬勃展。

  三、存量房市展的因素

  除高雄婚紗推薦傢外,中的房地市也逐步入了存量房代。目前看,二手房交易量超新房是入存量房代的判件,尤其是一城市,高雄法國台北,率先入存量房段;人口搆、住房需求和及城化,了新增住房需求,推了存量房代的程;房地持高雄婚紗推薦投的力不足,以及政策上去存向,客上加速了以存量房交易主的房地售模式;同,O2O思融入房地中介行,推了行的源整合,据共享和大据分析加快了供求信息的匹配傚率,推了存量房市的繁。

  1、二手房交易量超新房是入存量房代的判件

  住房市看,北京、上海、州、深圳四一城市的住房市起步早、展快、模量大。目前,些城市核心城新增供量已很少,新建商品住房主要集中在城市郊。四城市存量房售面的情看,北京和深圳近五年存量房售面佔售面的比例都在55%以上,也就是存量房售面五年都超新房售面,而上海的存量房售面佔比快速上升,在2015年已高60%。一城市存量房量的居高不下也直接引我入存量房代。

  二城市的人口聚集程度次於一城市,房地市的快速展,部分城市核心城也呈和,二手房交易有趕超新房之。僟典型的二城市看,南京二手住房交易套和新建住房交易套比到1左右的水平,基本入以存量房交易主的段。天津、杭州二者比值也已接近1,成都、州、武等城市二手房與新建商品房交易量之比也大體呈在波中上升的。因此,體展上看,二城市也即入存量房段。

  目前,三四城市住房市基本不存在突出的供不求,城化加速及人口外流、房地供量大,部分城市甚至存在供於求的情。2013年三四城市的人均住宅面高雄婚紗推薦27-45平方米,未3-5年,一据可能提高超10 平方米,表明地土地在供十分充足,明超出地人口需要。一般,均住房套超1.1,即到基本的供求均衡。目前三四城市由於超量供,未一段期新增需求逐步新建商品房行消化。城化到定段,些城市人口模不再有明增加,新建住房以有需求支,城市的住房市也步入存量房代。

  2、需求端存量房代的因素:人口搆、住房需求和及城化

  力佔比下降,同拉低性需求及改善性需求。住房需求可分高雄婚紗推薦,一是性需求,主要是受高雄婚紗推薦唸影,出於婚等原因房屋,且多首次房。二是改善性需求,主要是出於追求更高的生活品而房。据新社查示,我首次房的人均年高雄婚紗推薦27,而改善性需求主要集中在中年人(35-44),部分人群於力(15-59)搆的中部位,是力的主力,他大多已第一套住房且已生活多年,又多年的工作,有了一定的蓄,既具二次房的要求又具有房能力。

  不是性需求是改善性需求,其需求的主要群體都高雄婚紗推薦力人口。而老化的加,我高雄婚紗推薦力人口佔比逐下降,一方面,使得性需求及改善性需求的群體,而拉低需求量,另一方面,力佔比少又意味社高雄婚紗推薦比(=青少年及老年人口/力人口)提高,高雄婚紗推薦的加重又使得其高雄婚紗推薦得拮据,而拖累改善性需求。此外,老化的加及老保障的不完善,又可能迫使更多的老年人以房老,意味房地市上存量房的供增加。

  我2003-2014年的据可,25-29年段的人口佔比與商品房售面大體上是保持一緻的,在人口佔比上升的段,商品房售也快速增。同,力量的佔比化的大體也與商品房量化相吻合。

  不,“全面孩”政策落地,我老化高雄婚紗推薦有所改善。在未一段高雄婚紗推薦(4~5年),我生育水平有所回升,但“生育能”放後生育率是略有回落。2006年我行了人口展略研究,根据情確定了1.8左右的生育率展目。假生育率未回落到一水平並持不,据此我可未我高雄婚紗推薦力供的:

  體, 25-29年段的人口佔比在未10年一直呈下降,此後入一段平期,首批“二孩”步入一年段,其佔比有所回升,在2045年左右升至一小高峰,然後逐步回落。而力佔比方面,“全面孩”政策高雄婚紗推薦解力供不足的,不能扭老化的大,未我高雄婚紗推薦力佔比仍保持下降。如前所述,一高雄婚紗推薦一步拉低商品房的性需求及改善性需求。

  均住宅套1.08套,人均建築面近50平米,住房市已近峰值。据傢侷估算,2015年我傢庭均有住房1.08套,而前面提到,其他傢的高雄婚紗推薦看,均有1.1套住房以後,住房市就已接近峰值。另一方面,中社科院佈的《社皮:2016年中社形分析與》的查示,我有近成傢庭有套以上的住房,且人均建築面50平米,和其他傢相比,一字已不低。而人均住房面又是改善性需求的主要影因素,所以,未改善型需求的增量也放。

  城化程放,住房需求後不足。城化率用以衡量一地城常住人口佔地常住人口的比例,而住房是入城市最需要解的。因此,高的城化率增速反映了快速增的城新增人口量,而大了城市的住宅需求。反之,城化程高雄婚紗推薦意味每年城新增人口量的下降,而使住房需求增速放。

 

  据上看,我城化率增速和商品房量增速的也大緻吻合。建以,籍制度的松,流人口量大幅增加,而推了我的城化程迅猛展,1996年城化率增速一度接近5%。2015年我城化率已56.1%,增速已降至2%左右。而根据《傢新型城化劃(2014—2020年)》,到2020年城化水平高雄婚紗推薦到60%,年均增速在1%左右。所以,高雄婚紗推薦城化程的持速,住房需求不高雄婚紗推薦一步萎,同,其後也有回升的力。

  3、供端存量房代的因素:房地高雄婚紗推薦投高雄婚紗推薦及政策向

  售期下滑,房地高雄婚紗推薦投高雄婚紗推薦。房地市高雄婚紗推薦了近十年的高歌猛後,住宅投高雄婚紗推薦近年定在6.4左右,且2015年住宅投高雄婚紗推薦增了0.38%,刷新史新低。今年5月房地售据放,房地高雄婚紗推薦投的悲情一步上浮。而投的高雄婚紗推薦的直接影是房地高雄婚紗推薦的少,而使得新房的供少,接推存量房代。

  政策去存向,限制新增建用地量。《土源“十三五”劃要》提出,行建用地量和度控措施,逐步少新增建用地劃,控制位生值建用地度。《要》中也指出,要活存量建用地,提高存量建用地供地比重。

  高雄婚紗推薦明有去存指向的同,政府也指出政策不是“一刀切”,有分向。於北上等一城市,政策向於限制或者少新增建築用地量,而到少新房供量,活存量房市的目的。上海市“十三五”劃中提出:上海建用地量已到“天花板”,未五年,新增建用地只有60平方公裏。北京市相部也明確指出,五高雄婚紗推薦禁新增建用地。

  而三四城市,政策向於刺激需,房地存去化。由於目前我房地去存力主要集中於三四城市,2015年底的中央工作中提出“要取消的限制性措施”,短期,少甚至限制新的供,並鼓高雄婚紗推薦商降價出清,以一步刺激三四城市的房地需求,到去存、消耗存量房的目的。因此,筦政策向有分,但殊途同,都是以活存量房市,去存目,在一大的政策向下,未不是一城市是三四城市,其新房供量都少,存量房市有更大的空。

  4、市因素助推存量房市高雄婚紗推薦:以O2O代表的房中介迅猛展

  O2O思融入房地行是存量房代的另一原因。互網的介入推了行的源整合,据共享和大据分析加快了供求信息的匹配傚率,在便捷了二手房交易流程的同,也短了二手房交易的,而推了存量房交易市的繁。据示,上二手房中介(如,搜房、屋吉屋等)的入已高雄婚紗推薦公司造成了威,以州例,搜房和屋吉屋等地O2O不售持快速增,同它也日益侵了原有的三大中介公司(堂、合富煌、 中原地)的市份。未一仍持大,地O2O在蠶食中介公司市份的同,也催化行源的整合,同,上下的大融合也通更有傚的信息匹配和便捷的服持推高存量房市的需求。

  四、存量房代與券牛市的係機理

  合上述,中社高雄婚紗推薦適人口,城化房地市需求弱化;同住房和度提升,房地售逐以二手房主,緻投也始性下滑,中房地市存量房逐取代新房成市主,存量房的代即到。

  1、金耗性高雄婚紗推薦模下滑,本工模上升

  地存量房代的到,地高雄婚紗推薦投下滑,相的、煤炭等重工需求量下行,加部分埰、制造和建築等重工出至洲部分傢,重工企高雄婚紗推薦生所的融需求性下降。我看到2009-2012年、2014-2016年初期,房地高雄婚紗推薦投放,房地高雄婚紗推薦金同比增速大幅下滑,而房地行券行量同比增速同步下跌,地相的建築及其上游的機械、、有色金行券行量同比增速同下行。

  因新建房屋售和投量下跌,以政府及商主要客的前期地服(生於一土地,主要是策劃)和新房代理服模下滑,而房地相企高雄婚紗推薦大自身、提高企利,有力接地的二(新房交易)、三(二手房交易)服市並大高雄婚紗推薦模,其中二手房和租高雄婚紗推薦、後的物筦理等本工在地市逐步活甚至成主。而此高雄婚紗推薦本工融需求不,且多用股融而非融。

  2016下半年,地刺激政策不可持,後影性有限,5月起售据大幅下跌,攷到房地投後售据半年的,房地高雄婚紗推薦投在3季度末入下行通道,房地及相行的券行量下滑。前瞻看,早期拉中高雄婚紗推薦增的出口、投、消能不足,人口利逐消退,城市化程,未中高雄婚紗推薦增速在高雄婚紗推薦在“L”型的低位震,以房地高雄婚紗推薦投高雄婚紗推薦的券融需求逐步萎。

  2、他高雄婚紗推薦:本高雄婚紗推薦模大,高雄婚紗推薦券融需求弱化

  日本和的高雄婚紗推薦看,首先日本建築投自20世90年代初始性下跌,同比增速1990年的12.52%大幅下跌至-2.9%,此後同比跌幅不大,直至2004年稍好;券行量看,90年代始大幅下跌,2000年以後行量小幅震;房地投2011年始下滑,批建築目面在政府刺激下小幅上升,但真正新工目面自2011年始崖式下跌;相的公司券行量同比增速自2010年起快速下降,2010年的46.77%下跌至2013年1.01%,再到2015年的-2.5%。

  比日本、地高雄婚紗推薦投增速下滑,高雄婚紗推薦券行情看,相高雄婚紗推薦券行量大模萎。再次印中存量房代到後,伴地高雄婚紗推薦投下降,我高雄婚紗推薦未房地行的券行增速下滑。

  合上述分析,宏高雄婚紗推薦角度看,中未高雄婚紗推薦增大概率持“L”型底部震,奠定了券牛市的基,加地行入存量房代,融需求的房地高雄婚紗推薦投少,融需求少的本增加,地及其等上游行企券行大幅度下滑,了券市的供力。攷到下行需求不足緻通膨能下降,而央行出於增、物價的攷仍以健的政策主,券市高雄婚紗推薦入一期牛市的代,年的券牛市可能只是高雄婚紗推薦始。

  (源:奇霖金融研究)

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